ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

 

Fernando Tarazona Alvarado[1]

Vicepresidente del Tribunal Registral

 

Sumario: 1. Introducción. 2. Concepto. 3. El Tercero Registral. 4. Conclusión

1. INDRODUCCIÓN

            De acuerdo a nuestro ordenamiento legal la transferencia de propiedad sobre inmuebles opera con el solo surgimiento de la obligación, conforme se señala en el artículo[2] del Código Civil, recogiéndose de esta manera el sistema de transferencia espiritualista o francés.

El problema de la adopción de dicho sistema de transferencia de propiedad es su falta de publicidad, situación que trae inconvenientes para los propietarios y los terceros, ya que al no haber una mayor publicidad de la propiedad del inmueble, estos no tendrán certeza de la titularidad aducida por el contratante para efectos de adquirir el inmueble u otorgar un crédito con garantía hipotecaria, situación que afecta el valor de bien en el mercado.

En ese sentido, teniendo en cuenta que la función primordial de todo derecho de propiedad es permitir el uso, disfrute y disposición del bien de la manera más eficiente posible, resulta imprescindible su publicidad, porque sólo de esta manera se excluye a los demás del ejercicio de los atributos de dicha propiedad, con el consiguiente incentivo al titular de invertir en el bien, a sabiendas que el uso y disfrute será excluido, así como los eventuales frutos o productos que obtenga; proceso que Bullard denomina internalización de las externalidades[3]. Es a través de la oportunidad, que el propietario asume los beneficios y costos (externalidades) de la tenencia de la propiedad[4].

No basta por tanto, la simple adquisición del derecho de propiedad –la tenencia del título-, para el ejercicio pleno de los atributos de la propiedad, sino, que además, se hace necesario la exclusión de los demás –oportunidad erga omnes.

Para el logro de dicho cometido: hace oponible la propiedad a los terceros, se requiere de algún mecanismo adicional al título adquisitivo, que publicite la titularidad, mecanismo que pueda estar constituido por la posesión o por el Registro.

El Registro tiene ventaja sobre la posesión como mecanismo publicitario porque permite que más personas puedan conocer de la titularidad del bien a través de la publicidad de la partida del bien registrado, sin necesidad de tener contacto con el bien, como sucede con la posesión.

Sin embargo no siempre el Registro será el mecanismo idóneo para publicitar la titularidad del bien, Así, tenemos que en el caso de los bienes fungibles, como los lapiceros o mesas, su falta de identificación que permita diferenciarlo de los demás, impedirá su registro. En estos casos, la posesión se constituye en un mejor mecanismo publicitario.

En cambio, en los bienes que no son fungibles, como los inmuebles o los vehículos, sí resulta conveniente optar por el registro como medio publicitario de la propiedad, atendiendo a su mayor alcance frente a la posesión.

En el caso de los predios, el Registro se constituye como el mecanismo publicitario de la propiedad y demás derechos, conforme se desprende del inciso 1 del artículo 2019[5] del código sustantiva.

De esta manera, si bien la propiedad de los inmuebles se transfiere con la sola obligación, sin embargo para su oponibilidad a los demás, requiere que además se inscriba en el Registro, conforme se desprende de los artículos 1135[6], 2013[7] y 2022[8] del Código Civil, normas en las que se establecen una serie de seguridades para el propietario que además inscribió su derecho, dándosele preferencia incluso sobre el adquirente anterior que no registró su propiedad.

De esta forma, de acuerdo a nuestro sistema legal, para ser propietario pleno de un inmueble no basta la sola tenencia del título adquisitivo (contrato de compra venta, dación en pago, permuta, testamento, etc), sino que además, se hace necesaria su inscripción en el Registro, porque sólo de esta manera se garantiza su oponibilidad a los terceros, y por tanto su exclusión, corrigiéndose de esta forma el sistema de transferencia de propiedad inmueble adoptado, porque, al margen de la titularidad que se tenga, se da preferencia a aquella que se encuentra registrada, y por tanto, publicidad, otorgándose seguridad estática y dinámica al sistema legal, con el consiguiente beneficio para la sociedad, manifestada en el uso más eficiente del inmueble y en la reducción de los costos de transacción.

La seguridad estática se manifiesta en el hecho que el propietario de un inmueble no verá usurpada su propiedad por terceros. En caso de producirse dicha afectación a su titularidad, la ley le franquea los mecanismos necesarios para hacer prevalecer su derecho, por lo que tendrá incentivos para invertir en dicho bien; y la seguridad dinámica, se manifiesta en el hecho que quien contrate en base a la información contenida en el Registro, no se verá perjudicado por circunstancias no registradas.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que si bien se establece al Registro como el mecanismo publicitario de las titularidades sobre los inmuebles, no debe perderse de vista que la propiedad se sigue transfiriendo con la sola obligación, es decir, extrarregistralmente. Por lo tanto, se puede generar la situación que quien aparece en el Registro como el propietario, en realidad ya no lo sea, por múltiples razones. En esta situación, una vez declarado nulo, rescindido o resuelto el título del transferente, decaería también el título del comprador, aunque haya tenido buena fe y haya inscrito su derecho, conforme al principio romano del Nemo dat quod non habet ( nadie puede transferir más derechos del que posee).

Para hacer frente a este supuesto, que por demás resulta ineficiente para la sociedad porque elevaría los costos de transacción al introducir inseguridad jurídica en la transacción inmobiliaria, se ha recogido la institución de la fe pública registral, contemplada en el Art. 2014 del Código Civil, que señala lo siguiente:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se apruebe que conocía la inexactitud del registro”.

De esta manera, en mérito a dicha norma, se protege al tercero que de buena fe adquiere un derecho a título oneroso de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, aunque después se anule, resuelva o rescinda el título de su transferencia por causas que no constaban en el Registro.

A continuación se analizarán los alcances de este importante principio.

2. CONCEPTO

 

Se puede definir al principio de fe pública registral como aquel principio que propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la información proporcionada por el Registro y lo han inscrito, aunque el transferente no tenía dicho título o éste sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro.

García García señala, refiriéndose a este principio, que es “.. aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición ´a don dominio´ que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley”[9].

Por su parte, Manzano Solano[10], siguiendo a Carretero García, Diez-Picazo y García García, lo define como “(…) el principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición “a non dominio” que realiza, una vez que ha inscrito su derecho con los requisitos exigidos por la ley”.

Es precisamente la existencia de este principio la que permite al Registro cumplir su función primordial cual es la de dar publicidad de los actos y derechos configurados en la realidad extrarregistral y que han tenido acceso al Registro.

La no existencia de este principio determina la falta de confianza en la información contenida en el Registro, situación que elevaría los costos de transacción, debido a que los terceros tendrían que averiguar en forma previa si los datos suministrados por el Registro corresponden a la realidad extrarregistral.

Debe destacarse que el principio de fe pública registral resulta complementario al principio de legitimación (Art. 2013 C.C.), porque tiende a proteger al tercero que contrató basado justamente en la información que le proporciona al registro, información esta última que se presume válida y legítima.

Si no se contemplara el principio de fe pública registral, no surtiría mayor efecto la legitimación del asiento registral porque no debe olvidarse que nuestro sistema registral no solo es causalista, sino que también es declarativo y no constitutivo, a diferencia del derecho alemán, en que el Registro es abstracto y constitutivo. Por lo tanto, si no se recogiera el principio de fe pública registral, una vez adquirido un inmueble de quien figura en el Registro como propietario, por más que dicha información se presuma válida y exacta (Art. 2013 del Código Civil), no se podría impedir que el tercer adquiriente del derecho se vea privado de ella, por aplicación del principio del Nemo dat quod non habet.

Por tanto, mediante la fe pública registral el tercero que contrató basado en la información que le proporcionó el Registro, actuará confiado en dicha información porque sabe que una vez inscrito su derecho no le afectara cualquier modificación que sufra el título de su transferente, por causas que desconocía, al no contar en el Registro. En este sentido, se establece una excepción al principio de que nadie puede transmitir más derechos del que tiene.

Frente al probable conflicto que pudiera existir entre la seguridad estática y la dinámica, el legislador optó claramente por la seguridad dinámica, entendiendo que la función primordial del Registro es la publicidad de los actos a los terceros, para que estos puedan contratar bajo reducidos costos de transacción, y de esta manera, fomentar el tráfico jurídico.

De haberse optado por privilegiar la seguridad estática a la dinámica, si bien se protegería al propietario, ya que podrá recuperar su propiedad, se perjudicaría gravemente la seguridad del tráfico jurídico, ya que el tercero que contrató basado en la publicidad registral se vería perjudicado en su adquisición. En este sentido, el Registro perdería su razón de ser, cual es la de publicar los actos que recaen sobre bienes y personas con efectos erga ommen, función que solo se cumple cabalmente si se protege al tercero que adquirió un derecho basado en la información registral, y lo inscribe, aunque después se anule, rescinda o resuelva.

Asimismo debe señalarse que el principio de fe pública registral resulta complementario con el principio de oportunidad, recogido en el artículo 2022 del código sustantivo, ya que mediante este último se da preferencia al adquiriente del derecho que primeramente inscribió su título, frente a otro que aún no lo hizo, aunque su título sea de fecha anterior. En el caso del principio de fe pública registral no nos encontramos en un supuesto de conflicto de dos titularidades sobre un mismo bien, sino en uno donde una persona adquiere un derecho de quien figura en el Registro con facultades para otorgarlo y en la realidad extrarregistral no tiene tal derecho o ésta es anulada, rescindida o resuelta.

Figura central del principio de fe pública registral lo constituye el tercero registral, quien es aquella persona que recibe la protección del Estado en lo que respecta al mantenimiento de su derecho, aunque se anule, rescinda o resuelva el de su transferente por virtud de causas que no constan en el Registro.

3. EL TERCERO REGISTRAL

3.1 CONCEPTO

El tercero registral es aquel que resulta protegido por el ordenamiento jurídico en el sentido de mantener su derecho inscrito en el Registro aunque el de su transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en mérito a causas que no constaban en el Registro.

Al respecto Roca Sastre[11] señala que” es el tercer adquiriente por negocio jurídico del dominio de inmuebles o derechos reales limitados sobre los mismos, que en función del registro inexacto es mantenido en si adquisición por la fe pública registral, siempre que concurran los demás requisitos exigidos por la ley para tal protección.

Es necesario precisar que el tercero registral es distinto al tercero civil, por cuanto este último está referido a aquella persona ajena a una relación jurídica determinada. El tercero registral, en cambio es aquel tercero civil que reuniendo determinados requisitos establecidos por la ley, inscribe su derecho adquirido.

3.2. REQUISITOS

De acuerdo al Art. 2014, para que el tercer adquiriente reciba la protección del derecho, es decir, para que se le considere tercero registral, es necesario que reúna determinados requisitos, a saber: que tenga buena fe, que contrate a título oneroso de quien en el Registro aparezca con facultades para otorgarlo, que del Registro no se desprenda la causa que dio origen a la nulidad, anulación, rescisión o anulación del derecho del transferente y que inscriba su derecho en el Registro.

A continuación se tratará cada uno de dichos requisitos.

3.2.1. buena fe

 

Se menciona en el Art. 2014 que el tercero que contrata en base a la información que le proporciona el Registro debe de tener buena fe. Sin embargo no define que debemos de entender por buena fe.

Al respecto, en doctrina se establece que dicha buena fe tiene dos aspectos: uno negativo y uno positivo.

Conforme al aspecto negativo, la buena fe consiste en el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, desconocer que la realidad registral discrepa de la extrarregistral.

García García[12], siguiendo esta concepción de la buena fe, la define como el “… desconocimiento de una inexactitud registral (…) Por tanto, se trata de un desconocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, únicas que dan lugar a una inexactitud registral. Los pactos meramente obligados en nada afectan a la buena o mala fe”.

Sin embargo al lado de esta concepción existe la positiva, la cual se encuentra vinculada con una creencia. Según esta concepción la buena fe consiste, no solamente en el desconocimiento de la inexactitud registral, sino además en la creencia de que el titular registral efectivamente lo es.

En este sentido pronuncia Vallet de Goytosolo, citado por García Garcia[13] cuando dice que “… la buena fe del tercer adquiriente es “ aquella creencia fundada en la inscripción a favor del transferente de que éste es el titular real y puede disponer de dicho derecho”. Y en nota añade: “No nos parece suficientemente técnico el concepto generalmente dado de la buena fe, haciéndola equivalente al desconocimiento o ignorancia de la inexactitud registral. En primer lugar por su carácter meramente negativo, y, por otra parte, porque no refleja con suficiente grafismo el proceso psicológico característico del concepto estudiado”.

De la relación del Art. 2014 se desprende que se recoge el aspecto negativo, por cuanto se menciona que “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Sobre el tema, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, publicada en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990, se señala que “ La buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. (…) En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado”.

Sin embargo resulta evidente que ambos aspectos de la buena fe se encuentran íntimamente vinculados por cuanto la creencia en la vigencia del derecho del titular registral se basa en el desconocimiento sobre la existencia de algún tipo de inexactitud o falta de concordancia entre la realidad registral y al extrarregistral.

Se discute si la falta de conocimiento acerca de la existencia de inexactitud registral lleva consigo necesariamente a la creencia de que al titular registral le corresponde efectivamente el derecho del que dispone. Sin embargo no hay que perder de vista que lo principal es el desconocimiento acerca de la existencia de inexactitud registral y no tanto la creencia en el derecho.

Como lo destaca García y García[14], “…hay que centrar el concepto de buena fe en el problema del “ desconocimiento” y no en el de la “creencia”. Todo ello sin perjuicio de que normalmente el “desconocimiento” lleva consigo de modo correlativo un estado de “ creencia”. Pero esto será una consecuencia y no el concepto definitorio. Este lo constituye únicamente el “desconocimiento”.

Se suele discutir si la buena fe exigida debe persistir hasta el momento en que se ingresa el título al Registro, o si sólo es exigible hasta el momento de la adquisición del derecho.

Como exponentes de la primera posición tenemos a Sanz Fernández, mencionado por Díez-Picazo, quien piensa que “…la buena fe ha de tenerse en el momento en que el adquiriente lleva a cabo su inscripción en el Registro, pues, por hipótesis, su adquisición es una adquisición a non dominio que solo en ese momento se realiza y solo a partir de ese momento despliega su manto protector el art. 34 (de la ley hipotecaria)[15]”.

Sin embargo la posición mayoritaria es la que entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de la adquisición del derecho, debido a que es en ese momento en que el tercero toma la decisión de adquirir el derecho, en base a la información obrante en el Registro.

Exigir que este desconocimiento se mantenga hasta la fecha en que se ingresa el título al Registro implicaría crear incertidumbre en las transacciones, situación que conllevaría a un aumento de los costos de transacción, por cuanto el tercero que ya ha contratado basado en la información registral, vería burlada esta seguridad si posteriormente se entera de una causal de nulidad, rescisión o resolución.

Al respecto señala Díez-Picazo[16], comentando el Art. 34 de la Ley Hipotecaria, que “…nosotros creemos como la doctrina general que la buena fe hay que referirla al momento de celebración del negocio adquisitivo sin que tenga que perdurar hasta el momento de la inscripción. Ello se deduce, a nuestro juicio, de la razón de fondo de la protección del art. 34, que es la protección de la fe pública y del tráfico jurídico, que ha de cristalizar por consiguiente en el momento en que el acto de tráfico o de comercio se lleva a cabo”.

La buena fe se presume, por lo que queda a cargo del perjudicado demostrar que el tercer adquiriente tenía conocimiento de la existencia del defecto del título del disponente. Sin embargo, si del Registro consta aquella circunstancia que posteriormente va a dar lugar a la nulidad, resolución o rescisión del título del transferente, entonces, en este caso no será necesario que se pruebe la mala fe del adquiriente, en razón a que al momento de contratar, éste tuvo conocimiento de dicha situación, y por lo tanto, ya no tenía buena fe. Por ejemplo, si A compra un inmueble a B, estando registrado en la partida del predio una demanda de reivindicación de C contra B, entonces A contrata sin tener buena fe.

Sobre el particular, la corte Suprema se ha pronunciado, al resolver el recurso de casación N° 3312-98, en el sentido que “… el glosado artículo dos mil catorce del Código Civil, exige para constituirse como tercero registral, la inscripción de su adquisición en el Registro, lo que no ha sucedido en el presente caso, puesto que los esposos demandados (…) inscribieron su contrato de compraventa, cuando la demandante (…) tenía ya inscrita su demanda sobre nulidad de acto jurídico tanto contra éstos como contra su esposo (…); por lo que es obvio admitir que los esposos demandados han perdido frente a la actora su condición de tercero registral”.

3.2.2. Adquisición del derecho a título oneroso

 

Dado los efectos legitimadores que otorga la fe pública registral, incluso en contra del legítimo titular del derecho, el legislador ha optado por sólo proteger al que adquiere a título oneroso un derecho de quien en el Registro figura como titular del mismo.

En ese sentido, lo que adquieran un derecho a título gratuito, bien sea por donación, anticipo de legítima, legado, etc., no estarán protegidos por la fe pública registral, y por tanto, una vez anulado, rescindido o resuelto el título de su transferente, dicha causal también les afectará, perdiendo la titularidad del bien adquirido.

Como se señala en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “ De este modo, se excluyen expresamente las transferencias a título gratuito por estimarse que el adquiriente de ellas debe tener la misma protección que su transferente”.

Respecto a la exigencia de que la adquisición sea a título oneroso, se señala que sólo en estos casos el adquiriente experimenta disminución de su patrimonio, situación que no se presenta en el caso del adquiriente a título gratuito. Es más, en este último caso se dice que es preferible proteger el derecho del titular extrarregistral, en razón de que de no hacerlo, experimentaría una disminución de su patrimonio.

Este requisito ha sido criticado por un sector de la doctrina. Galindo y Escosura, citados por García García, señalan que “ esa distinción … deja en incierto los derechos de los adquirientes por título gratuito, que es al fin y al cabo tan respetable como el oneroso; y añadiéndose, que si bien el donatario o el heredero no desembolsaron cantidad alguna ni se privaron de nada al adquirir el inmueble, esta adquisición hizo variar su fortuna y contando con ella contrajeron acaso compromisos que no le sería fácil cumplir, originándoseles perjuicios incontestables, que no es justo que sufran por la apatía del verdadero dueño”[17].

Distinto es el caso del que adquiere la propiedad por prescripción adquisitiva, en razón a que en dicho supuesto nos encontramos frente a una adquisición originaria y no derivada, y por lo tanto, no cabe hablar de adquisición onerosa o gratuita. Por tanto, el que adquiere por prescripción adquisitiva no se ve afectado por un vicio de nulidad o anulabilidad del que pueda adolecer el título del anterior titular registral.

3.2.3. Que se adquiera un derecho de quien figura en el Registro con facultades para otorgarlo y no se desprendan de las mismas causas que anulen, rescindan o resuelvan el título del transferente.

 

Mediante el principio de fe pública registral se busca, como se señaló, proteger al tercero que confiando en la información contenida en el Registro contrata y adquiere un derecho, aunque dicha información sea errónea, es decir, no se corresponda con la realidad extrarregistral.

Teniendo en cuenta que la finalidad fundamental del Registro es la de publicitar situaciones jurídicas y derechos, con efecto erga omnes, y dado que en un sistema declarativo dichas situaciones jurídicas y derechos se constituyen extrarregistralmente, es perfectamente posible que exista un desfase entre esta realidad extrarregistral y la registral, máxime cuando la inscripción no es obligatoria.

Entonces frente a esta situación, resulta imperativo proteger al tercero que contrata confiado en la información contenida en el Registro, a pesar de que la realidad extrarregistral sea otra, ello por cuanto de lo que se trata es de fortalecer al Registro como institución de publicidad jurídica, y de esta forma dar seguridad jurídica

Para la protección al tercero resulta necesario no sólo que en el Registro el transferente del derecho figure con facultades para otorgarlo, aunque en la realidad extrarregistral no las tenga, sino, que, además se requiere que del Registro no se desprenda alguna causal de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del título del transferente.

Con un ejemplo se aclarará este tema:

A, titular registral, vende un predio a B, y este no inscribe su derecho. Posteriormente, A vende el mismo inmueble a C y éste inscribe su derecho. Enterado B de esta doble venta, impugna la venta del inmueble realizada por A en favor de C, anotando en la partida la demanda de nulidad respectiva. Posteriormente C vende el inmueble a D, inscribiendo este último su derecho en la partida del bien.

En este caso el título de D, en principio, estaría protegido porque al momento de adquirir el bien, C figuraba en el Registro como propietario. Sin embargo, al encontrarse anotada en la partida del inmueble la demanda de nulidad interpuesta por B en contra de la venta realizada por A en favor de C, D no sería tercero registral, por lo que la validez de su derecho adquirido estaría supeditada a la validez del título de C.

En este mismo ejemplo, si no se hubiera anotado la demanda de nulidad en la partida, estaría protegido el derecho de D, al concurrir los requisitos para que éste sea tercero registral, y no le perjudicaría que posteriormente se anule el derecho de C.

Al respecto García y García[18] señala que se trata de “…otra manifestación del requisito general consistente en la necesidad de que resulte del Registro la facultad o legitimación de desponer del transmitente, lo que se manifiesta no sólo en la existencia de la previa inscripción a favor del transmitente (aspecto positivo del requisito) …sino en la inexistencia en el Registro de causas de nulidad o de resolución contrarias a la facultad de disposición (aspecto negativo del requisito)”.

3.2.3.1a) Alcances de la publicidad registral

 

Existe discusión sobre los alcances del término “Registros Públicos”, señalado en el artículo 2014 del Código Civil. Para una primera posición, por medio de este término sólo se hace alusión a los asientos contenidos en la partida; y para una segunda posición, también se comprende a los títulos que han dado mérito a la inscripción de dichos asientos, y que se encuentran archivados en la oficina registral.

Esta controversia se debe a la falta de precisión contenida en el término “Registro Públicos”, a diferencia de otros artículos del Código Civil, tales como el 2012, 2013 y 2015, en los que se hace alusión al término “inscripciones”; así como también al hecho que en el Registro se conserven y se expida publicidad de los títulos que dieron mérito a las inscripciones, según se desprende del artículos 108 y127 del actual Reglamento General de los Registros Públicos, disposición que también se encontraba recogida en el anterior Reglamento General (Arts. 184 y 202).

Al respecto, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil (Página 16) se señala que “(…) limitar la aplicación del principio de fe pública registral al solo contenido del asiento, tendría lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos, Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no sólo al termino restringido de asiento”.

Conforme a esta concepción no sólo resultará oponible el derecho extendido en el asiento registral, sino también todo el contenido del título, obligando de esta manera a los contratantes a revisar, antes de comprar un inmueble, no sólo los asientos extendidos en la partida del predio, sino también los títulos archivados que les dieron mérito, con el consiguiente incremento de los costos de transacción.

Debe tenerse en cuenta que en nuestro país se optó por el sistema de inscripción, que a diferencia del de transacción, consiste en la extracción, del título presentado, de los elementos del derecho a ser publicitado, así como todas aquellas circunstancias que lo afecten, para efectos de su publicidad y oportunidad a los terceros, asiento que se presume exacto e íntegro, conforme al artículo 2013 del Código Civil.

Sobre el particular, Manzano Solano señala que, “ …aceptado el principio de inscripción como técnica para la formación del contenido registral, dentro del trámite de calificación y con arreglo a las exigencias de la ley, lo que se registra es lo que se debe publicitar, y se publica todo lo que satisface a las exigencias de la seguridad jurídica, el crédito territorial, el tráfico inmobiliario, etc.”[19].

Siguiendo igualmente con Manzano Solano, para quien el asiento registral puede definirse como “…estructura formal y auténtica, conformada en los libros de Registro de la Propiedad, en la que se recogen las circunstancias publicables de los derechos inscribibles: su constitución, modificación o extinción. Aunque haya de ajustarse a requisitos formales y de autenticidad determinados, lo que tipifica al asiento registral es que busca sustancia jurídica publicable”[20].

Entender lo contrario, es decir, que la publicidad registral con efecto erga omnesse extiende también a los títulos que dieron mérito a los asientos de inscripción, desnaturalizaría el sistema adoptado, convirtiéndolo en la práctica en un sistema de archivo de títulos, reduciéndose el asiento a un mero resumen, con cargo a mayor ampliación en el título archivado, lo cual evidentemente encarecería el costo de la contratación, porque el registrador se limitaría a señalar el derecho inscrito, debiendo las partes estudiar toda la información contenida en los títulos archivados.

Por tanto, siendo que de acuerdo al sistema de inscripción los terceros contratan en base a la información contenida en el Registro, es decir, en mérito a la información que obra en los asientos registrales (partidas), la misma que se presume conocida por todos (en virtud de lo prescrito por el Art. 2012 C.C.), válida y exacta ( conforme al Art. 2013 C.C.), se colige que solo esta información es la que debe de resultar oponible.

Debe destacarse la relación existente entre los principios registrales, en particular entre los principios de publicidad, legitimación y fe pública registral, por ser efectos del sistema registral de inscripción adoptado. Entonces, si conforme al artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitirse prueba en contrario, que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones (publicidad material), y de acuerdo al artículo 2013 del código sustantivo, se encuentra legitimado el contenido del asiento de inscripción, mientras no se rectifique o anule por el Poder Judicial, resulta lógico concluir que solo ésta es la información que debiera de verificar el tercero que contrata y adquiere un derecho.

Si bien es cierto que los contratantes pueden tener acceso a los títulos archivados y de esta manera detectar incongruencias con el asiento de inscripción, debe señalarse que este trámite no les resulta exigible, por cuanto mientras el asiento no sea rectificado, dicho error no les resultaría oponible, en razón a los principios de publicidad y de legitimación de los asientos, mientras no sean rectificados.

Al respecto, en el Reglamento General de los Registros Públicos se regula el procedimiento de rectificación de los asientos de inscripción, señalándose en su artículo 86 que dicha rectificación tendrá vigencia a partir de la fecha en que se realiza, en el caso de la rectificación de oficio, y a partir de la fecha de asiento de presentación del título rectificatorio, en el caso de la rectificación a solicitud de parte.

Habiéndose señalado, por consiguiente, que la información contenida en el título que dio mérito a la inscripción, y que no consta en el asiento, no resulta oponible a los terceros, a menos que sea incorporada a la partida del bien, resulta necesario, entonces, determinar la naturaleza de la publicidad que da el Registro de estos títulos.

Definitivamente la publicidad de los títulos archivados no es jurídica, ya que no se encuentra contemplada en el articulo 2012 del Código Civil, y no resulta oponible a los terceros. Por lo tanto la información de los títulos archivados es administrativa, salvo que, como se señaló anteriormente, su contenido sea incorporado a la partida del bien, en cuyo casi, en mérito a la publicidad material y a la presunción de validez de los asientos, recién en ese momento resultará oponible a los terceros.

Resulta ilustrativo lo señalado por Amoros Gosalbez, mencionado por Manzano, sobre la distinción entre los registros jurídicos y los administrativos, en el sentido de que “… descansa, al menos, en dos notas: la publicidad y la eficacia sustantiva. Los primeros son registros con eficacia material o sustantiva sobre los derechos de las personas y su valor en el tráfico jurídico inmobiliario. Son instrumentos de publicidad jurídica, tal como queda definida, es decir, como expresión de la verdad jurídica oficial afectante a los bienes inmuebles que, como tal, se impone a todos y produce consecuencias jurídicas por sí misma en el orden sustantivo. Los segundos persiguen una finalidad más limitada: archivo o colección de datos, generalmente para uno interno de la administración, con efectos estadísticos, fiscales, informativos, etc. Pero las presunciones de exactitud e integridad que se predican respecto a los registros jurídicos, no alcanzan a los registros administrativos”[21].

Lo señalado no quiere decir que la información contenida en el título archivado, y no extendida en la partida del bien, no tenga valor alguno, solo que mientras no sea extienda en la partida, solo será exigible a las partes, es decir, no será oponible a los terceros.

Existe además una consideración de carácter económico. Si se entendiera que la publicidad registral se extienda también a los títulos archivados, los terceros antes de adquirir un derecho no solo tendrían que informarse del contenido de los asientos de inscripción, sino, además, del contenido de los respectivos títulos archivados, situación que encarecería el tráfico jurídico.

En este sentido el Reglamento General de los Registros Públicos vigente, siguiendo la misma línea del anterior Reglamento General (ambos regulan el tema en el Art. VIII del Título Preliminar), ha especificado, a nuestro entender de manera correcta, que las causas de la inexactitud del título del disponente, por nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución, no deben desprenderse de los asientos de inscripción para que sea amparado el título del adquiriente, precisándose de esta forma el concepto genérico de registros públicos aludidos en el Art. 2014 del Código Civil[22].

Sin embargo, es necesario reconocer que el criterio predominante en la jurisprudencia nacional es el de entender que por el término “Registros Públicos” se comprende no solo a las partidas registrales, sino también a los títulos archivados que le dieron mérito, basándose en el hecho que en el Registro se conservan dichos títulos, por lo que los contratantes tienen forma de acceder al contenido de los mismos, siendo estos por tanto una prolongación del asiento extendido[23].

Por lo expuesto, y para efectos de evitar dicha interpretación por parte de la jurisprudencia, que al final es la que evalúa si el tercero adquiriente es tercero registral, es decir, si se encuentra protegido por la fe pública registral, resulta necesario modificar el Reglamento General de los Registros Públicos en el sentido de disponer que no se conserven los títulos que dieron mérito a las inscripciones, debiendo devolverse al interesado. Esta solución corregirá, además, algunas malas prácticas que ocurren en la extensión del asiento de inscripción, en el que se consigna, y muchas veces de manera errada, algunos elementos del derecho solicitado inscribir, con omisión de las circunstancias que lo afectan (cargas, gravámenes, causales de resolución, etc), práctica que se da en la creencia, compartida por gran parte de la jurisprudencia del Poder Judicial, de que al final, lo que resulta oponible, y por tanto información válida, es el contenido del título y no el del asiento de inscripción, criterio que incluso es recogido, de manera contradictoria con el sistema registral adoptado, en algunas normas expedidas por la SUNARP (Art. 52 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios[24]).

 

3.2.3.1b) Partidas vinculadas

 

Puede darse el caso que las causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución consten en una partida registral no vinculada al acto de transferencia en particular. En este supuesto, si bien la causal consta en una partida registral, al no estar vinculada dicha partida con el título del adquiriente, no le puede resultar oponible.

Así, por ejemplo, supongamos que A le vende a B dos inmuebles X e Y. Posteriormente A decide resolver el contrato de transferencia porque B no terminó de pagarle el íntegro del precio de dicha venta, obteniendo sentencia judicial favorable en dicho sentido, inscribiéndose dicha resolución solamente en la partida registral de X, mas no en la partida de Y. Aprovechando dicha situación, B vende el inmueble Y a C, inscribiendo C su derecho.

En el ejemplo citado, no habiéndose registrado la resolución del contrato de transferencia en la partida de Y, o anotado por lo menos la resolución judicial que declara la resolución, a C no le será oponible la resolución del contrato, y por lo tanto, mantendrá su adquisición.

Debe tenerse en cuenta la finalidad de la publicidad registral, cual es la de publicitar con efecto erga omnes las titularidades y gravámenes de los bienes, así como la situación de las personas, naturales o jurídicas. Dicha publicidad registral, como se desprende, está dirigida básicamente a los terceros, quienes al momento de contratar, pueden informarse respecto de la situación legal del bien que quieren adquirir.

En este sentido solo le resulta exigible al tercero averiguar la situación legal del inmueble que es materia de adquisición, mediante la revisión de la información que hay del mismo en su respectiva partida registral.

Exigir lo contrario haría demasiado engorrosa y costosa la adquisición de un bien porque el tercero tendría que solicitar copias certificadas de todos los inmuebles, tanto de Lima como en provincias, generando con ello el previsible incremento de los costos de transacción, y con ello, el desaliento al tráfico jurídico.

Sobre el tema, el Tribunal Registral desarrolló el concepto de partida vinculante, señalando que en la calificación del título presentado, el registrador debe limitarse a evaluar sólo la partida o partidas vinculadas a dicho título.

Así, en su VIII Pleno, realizado los días 13 y 14 de agosto de 2004, aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria (Publicado en el diario oficial El Peruano el 1° de octubre de 2004):

“Debe entenderse como partida directamente vinculante al título, aquella donde procederá extender la inscripción solicitada, o de la cual derivará dicha inscripción. Por tanto, no procede extender la calificación a otras partidas registrales”.

Dicho criterio fue desarrollado en la Resolución N! 059-2002-SUNARP-TR-L del 11 de octubre de 2002.

3.2.3.1c) Limitaciones legales

 

No solo resulta oponible al adquiriente del derecho la información contenida en el Registro, sino también las limitaciones al derecho adquirido que se encuentran recogidas en las normas legales.

Así, tenemos que las normas urbanísticas, medio ambientales, agrícolas, etc., le resultan oponibles al adquiriente del derecho de un inmueble sin necesidad que se inscriban en el Registro. Como se señala en el artículo 957 del Código Civil, “La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas”.

Sin embarbo, sucede muchas veces que el adquiriente de un inmueble no conoce de las limitaciones legales que recaen sobre el predio, en razón a que estas no se inscriben en el Registro, limitaciones que sin embargo les son oponibles, viéndose perjudicados.

En ese sentido, para una adecuada publicidad de los derechos y limitaciones que recaen sobre un predio, resulta necesario, siguiendo a Gómez Galligo, que el Registro sea íntegro e integrado, de tal forma que quien adquiera un derecho de un inmueble, sepa de antemano de todas las limitaciones que recaen sobre dicho derecho sin necesidad de consultar dicha información en otras instituciones. “No se trata sólo de que lo no inscrito no sea oponible al que inscribe su titulo, sino que además el que inscriba si título tenga un conocimiento completo de la situación jurídica en que se encuentra el inmueble adquirido: cargas, gravámenes, afectaciones del inmueble al pago de impuestos, calificación urbanística de la finca, situación medioambiental”[25].

3.2.4. Inscripción del derecho

 

Para que el tercero que adquiere un derecho del titular registral resulte protegido por la fe pública resulta ineludible que inscriba su derecho en el Registro.

Al respecto Cano Tello señala que “el principio de fe pública se ha dicho y se repite que protege a los terceros. Esto, sin embargo, no es cierto. El principio de fe pública protege también al titular registral, puesto que, aunque el art. 34 (de la ley hipotecaria española), expresión máxima de dicho principio, se refiere al tercer adquiriente del titular inscrito de buena fe y a título oneroso, únicamente lo protege cuando, a su vez, ha inscrito su derecho, esto es, cuando se ha convertido en titular registral. La protección que le brinda el principio de fe pública consiste en proporcionarle una posición inatacable, siempre que haya llegado a ostentar la titularidad con los requisitos que la Ley establece”.

4. CONCLUSIÓN

 

Para que el Registro pueda cumplir su finalidad de dar publicidad jurídica o material, es decir, con efecto erga omnes¸ respecto de los actos y contratos registrados, bajo reducidos costos de transacción, es necesario que los terceros que adquieran derechos confiados en la información proporcionada por el Registro, sean protegidos en su adquisición.

De esta manera, reconocimiento que en los sistemas de inscripción declarativa no existe necesaria correspondencia entre la información publicitaria por el Registro y la realidad extrarregistral, se hace necesario el establecimiento del principio de fe pública registral, mediante el cual se protege al tercero de buena fe que adquiere a título oneroso un derecho de quien figura ene l Registro con facultades para otorgarlo, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título del transferente por causales que no contaban en el Registro, estableciéndose, por consiguiente, una excepción al principio del Nemo dat quod non habet.

 

La efectividad de este principio, frente a la imperfección de nuestro sistema registral, variará de acuerdo a los alcances que se dé a los requisitos exigidos para que el adquiriente se constituya en tercero registral.

A efectos de cumplir en forma adecuada con la finalidad del Registro: dar publicidad jurídica de los actos inscritos bajo reducidos costos de transacción, es necesario entender que la buena fe exigida se presente al momento de la contratación, y no exigir que se mantenga hasta el momento de la inscripción; asimismo, debe entenderse que la publicidad registral ( con efectos jurídicos) se extiende solamente a la partida registral, es decir, que no comprende a los títulos archivados que dieron mérito a las inscripciones

Finalmente, y como consecuencia de lo anterior, para que el tercero sea protegido en su adquisición, las causas que dan mérito a la nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del delito del transferente no deben desprenderse de los asientos de inscripción, al margen de la información contenida en los títulos archivados que les dieron mérito.

BIBLIOGRAFÍA

 

Bullard González, Alfredo. Derecho y Economía. Palestra Editores, Lima, 2003

Díez Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, 4ta Edición. Editorial Civitas, S.A. Madrid, 1995.

García García, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II. Editorial Civitas S.A. Madrid, 1993.

Gómez Gálligo, Javier. “Los Sistemas Registrales en el mercado inmobiliario y hipotecario”. Ponencia presentada en el IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral, desarrollado en octubre y noviembre de 2009 en la Universidad Autónoma de Madrid.

Manzano Solano, Antonio, Derecho Registral Inmobiliario. Volumen I y II. Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales.

Manzano Solano, Antonio, Manzano Fernández, Ma. Del Mar Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Centro de Estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2008.

Roca Sastre, Ramón M. y Roca-Sastre Muncunill, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo II. Editorial Civitas S.A. Madrid, 1993.

 


[1]Artículo extraído de la revista FUERO REGISTRAL N° 8 – SUNARP 2011.

 

[2] Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble

La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario

 

[3] Las externalidades son efectos no contratados de la conducta humana regulada por el Derecho.

 

[4] Sobre el tema, Bullard señala que “Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de exclusión total. Un sistema que no reúna esta característica no permite una efectiva internalización de todos los beneficios y costos externos ( externalidades), por lo que no creará los incentivos necesarios para una eficiente asignación y uso de los recursos escasos. En Bullard Gonzáles, Alfredo. Derecho y Economía. Palestra Editores, Lima, 2003. p.152

 

[5] Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles

Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

(…)

 

[6] Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble

Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

 

[7] Artículo 2013.- Principio de legitimación

El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

 

[8] Artículo 2022.- Oportunidad de derechos sobre inmuebles inscritos

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

 

[9] García García, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II. Editorial Civitas S.A: Madrid, 1993. p. 227.

 

[10] Manzano Solano, Antonio y Manzano Fernández, Ma. Del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Centro de Estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercaderes de España, 2008. pp. 608-609

 

[11] Roca Sastre, Ramón M. y Roca-Sastre Muncunill, Luis. Derecho Hipotecario.Tomo II. Editora Civitas S.A. Madrid, 1993. p. 288.

 

[12] Ob. Cit. P. 320

 

[13] Ob. Cit. p. 305

 

[14] Ob. Cit. p. 307

 

[15] Díez Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, 4ta Edición Editorial Civitas S.A. Madrid, 1995. p. 460.

 

[16] Ob. Cit. p. 461.

 

[17] Ob. Cit. p. 284.

 

[18] Ob. Cit. p. 271.

 

[19] Manzano Solano, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen I. Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. P. 217.

 

[20] Ob. Cit. Volumen II. p. 660.

 

[21] Ob. Cit. Vol. 1. p. 196

 

[22] VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las cusas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

 

[23] Casación N° 2356-98-Lima, publicada en el diario oficial El Peruano el 12 de noviembre de 1999, p. 3899.

 

[24] Artículo 52°.- Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno

El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva u propiedad común debe contener el criterio de asignación de porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los hubiere, el régimen de la junta de propietarios y la referencia de que los demás datos constan en el título archivado. En este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extienden al título archivado.

El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de indemnización y copropiedad debe contener los mismo requisitos, en cuanto fueran aplicables.

 

[25] Gómez Galligo, Javier. “Los sistemas Registrales en el mercado inmobiliario e hipotecario”. Ponencia presentada en el IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral, desarrollado en octubre y noviembre de 2009 en la Universidad Autónoma de Madrid. p. 8

 
 
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